Wat is het verkavelen van gronden?
Indien je een stuk grond hebt en je wilt dit verdelen om één van de loten te verkopen als bouwgrond, dan heb je een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden (vroegere verkavelingsvergunning) nodig.
Definitie: art. 4.1.1,14° VCRO verkavelen : een grond vrijwillig verdelen in twee of meer kavels om ten minste één van deze kavels te verkopen of te verhuren voor méér dan negen jaar, om er een recht van erfpacht of opstal op te vestigen, of om één van deze overdrachtsvormen aan te bieden, zelfs onder opschortende voorwaarde, zulks met het oog op woningbouw of de oprichting van constructies;
Het is niet wettelijk geregeld wie het dossier opmaakt. Het is wel aangewezen om dit door een gespecialiseerd persoon te laten doen: een landmeter, een architect, een stedenbouwkundige, ...
Hoe dien je een aanvraag voor een verkaveling in?
- Samenstelling van het dossier: Het normenboek legt vast welke documenten er nodig zijn en op welke manier de bijlage met plannen, tekeningen, foto’s en documenten wordt ingediend. Om de bestanden te kunnen opladen, moeten deze een strikte naamgeving volgen om herkenbaar te zijn voor het systeem. De afspraken hier rond zijn ook terug te vinden in het normenboek.
- Stedenbouwkundige handelingen vervat in de verkaveling: Indien er stedenbouwkundige handelingen dienen te worden uitgevoerd zoals het aanleggen van wegen, kappen van bomen en/of het verwijderen van bestaande gebouwen en constructies, dienen hiervoor binnen de aanvraag voor verkaveling opgenomen te worden. Hiervoor dienen de correcte stedenbouwkundige handelingen te worden aangevraagd.
- Dossier met nieuwe wegenaanleg: De gemeente stelt het studiebureau (via prijsvraag) aan, alle kosten zijn te laste van de verkavelaar. Voorafgaand de gunning dient een waarborg gesteld te worden. Bij uitvoering van de werken wordt voorafgaand een aanbestedingsprocedure gevoerd (open aanbesteding). Alle kosten zijn eveneens ten laste van de verkavelaar. Binnen de gemeente kan een verkaveling met wegenaanleg pas gerealiseerd worden vanaf de voorlopige oplevering van de infrastructuurwerken.
- Indienen van de aanvraag: Je dient je aanvraag digitaal in via het Omgevingsloket. Indienen op papier is voor dit type aanvraag niet langer mogelijk. Bekijk zeker ook de beschikbare instructievideo's op de website van de Vlaamse overheid.
- Dossierverloop en timing: Binnen 30 dagen vanaf de dag na de datum waarop de vergunningsaanvraag is ingediend, word je ervan op de hoogte gebracht of je dossier volledig is of dat er ontbrekende gegevens/documenten moeten worden bijgebracht. Alle communicatie loopt steeds digitaal. Je kan steeds terecht op het Omgevingsloket om de stand van zaken van je dossier te raadplegen.
- Beslissing: Voor een verkaveling geldt steeds de gewone proceduretermijn. De beslissing zal binnen 105 (na openbaar onderzoek) genomen worden. Deze termijn start de dag nadat het dossier volledig en ontvankelijk werd verklaard.
- Kenbaar maken van de beslissing: De genomen beslissing inzake je aanvraag zal kenbaar gemaakt worden in het Omgevingsloket. De dienst Ruimtelijke Ordening bezorgt je een bekendmakingsaffiche samen met instructies .
- Kostprijs: Er wordt een eenmalige dossierkost aangerekend, gebaseerd op het geldende retributiereglement van de gemeente. Er is vanaf 1 januari 2025 ook een belastingsreglement op bijkomende kavels van toepassing.
Belastingsreglement
Heist-op-den-Berg heeft een grote aantrekkingskracht, wat zich vertaalt in een snelle groei van de bevolking. De bouw van meergezinswoningen en het creëren van bijkomende bouwpercelen draagt bij tot toename van het aantal inwoners in de gemeente.
Deze werken hebben een impact op het openbaar domein, dienstverlening en de omgeving door bijkomende parkeerdruk, bijkomende slijtage, onderhoud en herstellingen van wegen en verharde bermen, bijkomende kosten voor het beheer en onderhoud van het rioleringsstelsel, omgevingshinder voor de omwonenden, bijkomende faciliteiten die voorzien moeten worden enz.
Deze blijvende bevolkingstoename en verdere ruimtelijke verdichting leiden tot bijkomende kosten en investeringen voor het gemeentebestuur. Het gemeentebestuur wenst de financiële en maatschappelijke gevolgen van deze bijkomende realisaties op te vangen.
Het gemeentebestuur Heist-op-den-Berg heft voor de periode van 1 januari 2026 tot en met 30 juni 2032 een belasting op :
- het verbouwen en/of herbouwen van een bestaande woning waarbij meer woongelegenheden worden gecreëerd dan in het oorspronkelijk vergund of vergund geachte gebouw.
- het bouwen van meergezinswoningen
- het uitbreiden van meergezinswoningen waarbij meer woongelegenheden worden gecreëerd dan in het oorspronkelijk vergund of vergund geachte gebouw
- het verkavelen in bijkomende bouwpercelen
- groepswoningbouwprojecten (meestal combinatie van meergezinswoningen en individuele kavels)
- het omvormen door functiewijziging naar wonen
De gehanteerde belastingstarieven zijn te vinden in bijgevoegd belastingsreglement onder artikel 4.
Dit reglement is van toepassing op de aanvragen voor omgevingsvergunningen die ingediend worden vanaf 1 januari 2026.
Bijstellen van een verkaveling
Een bestaande verkaveling kan je bijstellen/wijzigen voor dat deel (de kavel) dat je zelf in eigendom hebt. Je kan zowel voor de verkavelingsvoorschriften als voor het verkavelingsplan een bijstelling aanvragen. Het bijstellen van de kavelgrenzen is verplicht digitaal in te dienen. Er zal dezelfde procedure als bij het aanvragen van een verkaveling gevolgd worden.
Afstand doen van een vergunde verkaveling
Kaveleigenaars kunnen afstand doen van de vergunning van de verkaveling. Dit kan enkel voor de volledige verkaveling.
Door afstand te doen van de vergunning voor de verkaveling doe je afstand van de rechten die je verkregen hebt door die verkavelingsvergunning, zoals de zekerheid dat je een vergunning voor de bouw of verbouwing krijgt als de aanvraag conform het verkavelingsplan en -voorschriften is. De vergunning wordt dan voortaan als onbestaande beschouwd.
Dat doe je via een aangetekende brief aan het College van Burgemeester en Schepenen, Kerkplein 17 in 2220 Heist-op-den-Berg.